I dette innlegget ble det stilt spørsmål ved om en klausul i en husleieavtale som pålegger utleier til å overføre alle rettigheter og plikter i kontrakten ved salg avskjærer salg som oppsigelsesgrunn. Klausulen lyder slik: «Dersom utleier selger eller overfører leieobjektet i løpet av leieperioden skal han inkludere i kjøpekontrakten en bestemmelse som binder kjøperen, eller den leieobjektet overføres til, til alle bestemmelser og vilkår i denne leiekontrakt».
Den 17. juli 2025 fattet Husleietvistutvalget enstemmig vedtak i saken. Konklusjonen er at oppsigelsen er gyldig, både i lys av kontrakten og av husleieloven § 9-5. Vedtaket er rettskraftig.
1. Utleiers klage til Husleietvistutvalget, datert 11. mars 2025
2. Leiers tilsvar, datert 25. april 2025
3. Husleietvistutvalgets vedtak av 17. juli 2025 (saksnummer: 2025/1260)
Mitt syn på saken er at handlingsrommet for utleierne i Norge er altfor vidt. Utleierne har etter husleieloven adgang til å kvitte seg med leierne etter tre år (f.eks., for å oppnå høyere inntekter), uten å oppgi noen grunn og uansett om det er barn inn i bildet. Og selv om terskelen for oppsigelse er noe høyere ved tidsubestemte leieavtaler, kan utleierne i praksis kaste leierne ut ved kun å anføre at de planlegger å selge eiendommen. Hvor lenge utleierne har bodd i boligen har i seg selv ingen betydning. Videre, selv om leieavtalen skulle inneholde en slik klausul som den nevnte, vil den ikke ha noen virkning dersom utleier varsler om oppsigelse. Klausulen vil settes dermed ut av kraft ved at utleier ensidig bestemmer at han eller hun sier opp leieforholdet. Det er etter min mening ingen grunnlag for en slik tolkning.
Jeg skriver at utleiernes handlingsrom i Norge er altfor vidt, men jeg sammenligner ikke rettstilstanden her med den i fjerne land. I Danmark f.eks. er salg av bolig overhodet ikke en gyldig oppsigelsesgrunn, se https://www.dansklejeret.dk/l/udlejer-vil-saelge/ . Det samme gjelder i Sverige, se https://www.hyresgastforeningen.se/stod-och-rad/avtal-och-juridik/ny-vard-kan-jag-bli-uppsagd/. Jeg finner at dette utgangspunktet er riktig, all den tid grunnen for salg vil alltid være økonomisk, mens leierne vil ha behov for et vern om sosiale forhold og tilknytningsbånd som utleierne ikke har.
Leierne er som hovedregel den svake part. Med økende fattigdom, svake vekstprognoser og en krisepreget verden, vil behovet for leieboliger fortsette å øke. Skal realiteten for leierne forbli at de kan regne med å bli boende i den leide eiendommen i høyst tre år, for så å bli kastet ut og måtte leie en annen bolig til en pris som har steget mye mer enn KPI? Hvis det er så, kan man forvente at forskjellene fortsetter å øke, dvs. at de rikere blir enda rikere og de fattige, fattigere enn før. Det må stilles spørsmål ved om samfunnet vil være tjent med en slik utvikling.
Rettsstedet 