Fakta
Den 29. november 2017 ble det inngått avtale om leie av bolig. Leieperioden som går frem av leiekontrakten er 1. februar 2018 til 31. januar 2020. Den siste bestemmelsen i kontrakten (som er utarbeidet av X, en profesjonell aktør innen eiendomsmegling) har følgende ordlyd:
Dersom utleier selger eller overfører leieobjektet i løpet av leieperioden skal han inkludere i kjøpekontrakten en bestemmelse som binder kjøperen, eller den leieobjektet overføres til, til alle bestemmelser og vilkår i denne leiekontrakt.
Den 10. desember 2024 sendte utleier varsel om oppsigelse med følgende innhold:
Oppsigelse av leieforhold X
Viser til leiekontrakt datert 29. november 2017 for leie av X. Det gis med dette melding om at jeg sier opp leieforholdet. Oppsigelsestiden løper ut 31. mars 2025. Årsak til oppsigelse er annen saklig grunn, da jeg planlegger salg av boligen uten leietaker.
Jeg gjør oppmerksom på din adgang til å protestere på oppsigelsen innen en måned etter dette brevet er mottatt. Jeg gjør også oppmerksom på at dersom det ikke protesteres innen fristen, taper du retten til å påberope deg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at jeg i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.
Oppsigelsen ble bestridt ved e-post av 23. desember 2024, det vil si innen fristen fastslått i husleieloven (husll.) § 9-8 første ledd første punktum. I bestridelsen er det i hovedtrekk gjort gjeldende at leieavtalen var tidsubestemt, jf. husll. § 9-2 tredje ledd og det ble vist til at leierne hadde helsemessige og økonomiske utfordringer. Det ble derfor bedt om at utleier skulle trekke oppsigelsen i påvente av at leier var i stand til å kjøpe egen bolig (eventuelt gjennom Husbanken), og det ble fremholdt at leier var villige til å betale mer i leie i så tilfelle. Utleier ble til slutt bedt om å vurdere overdragelsesbestemmelsen.
I etterfølgende e-poster fastholdt utleier på oppsigelsen, dog med tilbud om å forlenge oppsigelsesfristen til 31. mai 2025. Oppfordringen om å vurdere overdragelsesbestemmelsen kommenterte utleier slik: «Når det gjelder formuleringen i leiekontrakten som du viser til, gjelder denne ved salg av eiendommen i leieperioden. Jeg kan bekrefte at vi ikke kommer til å selge eiendommen før oppsigelsestiden har løpt ut».
Leier svarte i hovedtrekk at ettersom oppsigelsen var ugyldig, kunne vedkommende ikke godta noen frist.
Den 7. februar 2025 sendte X Advokatfirma AS på vegne av utleier følgende søksmålsvarsel:
Den 14. februar 2025 innga leier følgende tilsvar:
Den 17. februar 2025 sendte leier følgende tilleggsmerknad på e-post til advokaten: «Varsel om oppsigelse har ingen innvirkning i leieforholdet og dermed leieperioden, da oppsigelsen er bestridt, jf. husll. § 9-8 første ledd tredje punktum».
Spørsmålsstilling
Spørsmålet er om oppsigelsen er gyldig i lys av overdragelsesbestemmelsen.
Foreløpig konklusjon
Rettsforholdene som gjelder leie av bolig reguleres av husleieloven og leieavtalen. På husleierettens område er hovedregelen at partene har avtalefrihet, med mindre de avtalte vilkårene er mindre gunstige enn det som følger av bestemmelsene i loven, se husll. § 1-2.
Undertegnedes syn er at overdragelsesbestemmelsen avskjærer adgang til å si opp leieforholdet dersom oppsigelsesgrunn er eiendomssalg og slutter seg i hovedsak til leiernes anførsler i tilsvaret datert 14. februar 2025 og tilleggsmerknaden av 17. februar 2025. Den foreløpige konklusjonen er dermed at oppsigelsen er ugyldig.
Det påpekes at saken ikke er rettskraftig avgjort og at konklusjonen kan følgelig bli endret.
Rettsstedet 